부동산, 동산 (정착물, 공시, 선의취득) [민법총칙]

물건은 또한 부동산과 동산으로 나눌 수 있다.

제99조(부동산, 동산) ①토지 및 그 정착물은 부동산이다.

②부동산 이외의 물건은 동산이다.

동산은 그 수와 종류가 무한하기 때문에 열거할 수 없어서, 부동산을 정의하고 그 이외의 나머지를 동산으로 정의하였다.

이때 같은 물건이지만, 부동산과 동산에 적용되는 법이 다르다.

 

부동산

우선 민법 제99조(토지 및 그 정착물)과 다른 법률들(민법 제279조), 공시방법 등으로 미루어 보아 토지와 정착물(건물)을 별개의 물건으로 취급하고 있는 것을 확인할 수 있다.

제212조(토지소유권의 범위) 토지의 소유권은 정당한 이익있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.

제279조(지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

토지에 대한 지배력은 비단 땅만이 아닌 지상(하늘)과 지하를 포함한다.

민법 제279조는 지상권에 관련된 내용인데, 이때 토지에 대한 권리를 "지상(땅 위)"에 한정하는 것이 아니라 그 토지에 존재하는 건물-수목 등에 관한 권리에 대한 내용이다.

건물의 소유권자는 토지에 대한 지상권을 얻어 남의 토지에 세운 건물의 소유권을 행사할 수 있는 것이다. (남의 땅 사용권 얻기)

 

이에 따라 토지의 소유권자 != 건물의 소유권자임을 알 수 있다.

또한, 토지와 건물은 별개의 물건이기 때문에 토지의 소유권자가 -> 자기 토지의 남의 건물을 마음대로 부실 수 없는 것이다. (소유권 침해)

물론 지상권이 없는 건물 소유주도 마찬가지로 남의 토지에 건물을 지었으니 토지에 대한 소유권을 침해하고 있는 것이다.

 

토지의 정착물

우선 건물의 경우, 언제부터 별개의 물건으로 취급할까

대법원에선 기둥만 세운 것으론 인정하지 않고, 기둥 + 지붕 + 주벽은 이루어져야 된다고 본다.

무허가건물철거계고처분취소
[대법원 1986. 11. 11., 선고, 86누173, 판결]

가. 건물이라고 함은 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 이를 법률상 건물이라 할 것이다

 

입목은 입목에 관한 법률에 의해 소유권보존등기가 된 수목(나무)이다.

이제, 등기가 되지 않은 나머지수목에 대해서는 명인방법에 따른 것을 정착물로 인정한다.

명인방법은 관습법상 인정되어온 방법으로, 나무에 소유주를 표시함으로써 토지와 별개인 물건을 드러내는 방식이다.

이러한 방법이 없다면, 토지 내에 있는 수목은 소유자의 것이 된다.

 

이러한 수목에 붙어 있는 과실의 경우(미분리과실) 당연히 소유주에게 귀속 될 것이다. 하지만 예외적으로 민사집행법에서 동산으로 보기도 한다.

제189조(채무자가 점유하고 있는 물건의 압류)

②다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 물건은 이 법에서 유체동산으로 본다.

1.등기할 수 없는 토지의 정착물로서 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 것

2.토지에서 분리하기 전의 과실로서 1월 이내에 수확할 수 있는 것

 

한편, 민법 제256조에서는 정당한 권원에 의한 것은 독립된 소유권을 주장할 수 있음을 보인다.

제256조(부동산에의 부합) 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.

따라서 정당한 권원에 의해 경작, 제배한 농작물은 토지 소유자가 아닌 경작자에게 속하게 될 것이다.

여기에 나아가서 판례는 위법하게 경작한 때에도 언제나 농작물은 경작자에게 속함을 보인다.

(물론 별개로 불법행위로 인한 손해배상 or 부당이득반환은 토지 소유자에게 해야한다)

 

동산

부동산이 아닌 나머지 물건들은 동산으로, 부동산과의 가장 큰 차이점은 공시방법이라 할 수 있다.

거래에 있어 가장 중요한 것 중 하나는, 거래의 당사자가 정당한 권리자(소유자)냐는 것이다.

소유권에 따라 사용, 수익, 처분을 할 수 있기 때문이다.

하지만 동산의 경우 그 종류가 무한하기 때문에 각 물건의 소유권자를 오피셜하게 등록-관리하기 힘들다.

반면, 부동산의 경우 종류가 제한되어 있고, 가치와 영향이 크기 때문에 각 소유권자를 등록-관리할 수 있다.

따라서 부동산은 국가에서 운영하는 등기부등본을 통해 소유권자를 공시하고, 동산은 점유, 즉 사실적 지배를 곧 소유권의 공시로 본다.

제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

제189조(점유개정) 동산에 관한 물권을 양도하는 경우에 당사자의 계약으로 양도인이 그 동산의 점유를 계속하는 때에는 양수인이 인도받은 것으로 본다.

 

이에 따르면 동산은 물건의 양도인이 정당한 소유자인지 일일히 확인할 수 없다. 그렇다면 거래를 어떻게 할 것인가?

민법에선 거래의 안전을 선의취득을 통해 보호한다.

제249조(선의취득) 평온, 공연하게 동산을 양수한 자가 선의이며 과실없이 그 동산을 점유한 경우에는 양도인이 정당한 소유자가 아닌 때에도 즉시 그 동산의 소유권을 취득한다.

동산을 양수한자가 선의, 즉 양도인이 정당한 소유권자가 아니라는 것을 몰랐고, 과실 없이 점유한 경우 동산의 소유권은 양수인에게로 넘어간다는 것이다.

물건을 사는 사람은 이를 통해 맘편하게 물건을 살 수 있게 된다.

 

물론 이렇게만 끝난다면, 물건의 정당한 소유권자가 너무 억울할 것이다.

따라서 도품이나 유실물에 대해서는 기한 내에 반환을 청구할 수 있도록 하였다.

제250조(도품, 유실물에 대한 특례) 전조의 경우에 그 동산이 도품이나 유실물인 때에는 피해자 또는 유실자는 도난 또는 유실한 날로부터 2년내에 그 물건의 반환을 청구할 수 있다. 그러나 도품이나 유실물이 금전인 때에는 그러하지 아니하다.

 

금전

이때 동산에서도 금전은 특별하게 취급된다. 왜냐하면, 금전은 그 자체의 가치(종이)보다 교환가치(돈)이 더 크기 때문이다.

따라서 동산에 적용도는 규정 중, 금전에는 적용되지 않는 것이 많다.

가장 대표적인 예시는 금전에 대한 물권적 청구권 (돌려달라) 이다.

돈 1000만원을 도둑이 훔쳐갔을때, 보통 해결방법은 "훔쳐간 그 5만원권 200장의 종이"를 돌려주는 것이 아니라, "1000만원"일테니 말이다.

이에 대해서는 앞서 등장한 민법 제250조 (그러나 도품이나 유실물이 금전인 때에는 그러하지 아니하다)에서도 확인할 수 있다.

 

부동산 / 동산

부동산은 등기부등본에 따라 공시가 이루어지고, 선의취득은 인정되지 않는다.

선의취득을 인정하는 것 자체가 등기부등본의 신뢰를 깨버리는 것이기 때문이다.

취득기간에 대해서도 부동산과 동산은 다르게 적용된다.

제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

제246조(점유로 인한 동산소유권의 취득기간) ①10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 동산을 점유한 자는 그 소유권을 취득한다.

②전항의 점유가 선의이며 과실없이 개시된 경우에는 5년을 경과함으로써 그 소유권을 취득한다.

 

또한, 부동산과 동산은 무주물 (주인 없는 것)에 대해서도 다르다. 부동산의 경우 나라소유, 동산의 경우 선점하는 사람이 임자다.

제252조(무주물의 귀속) ①무주의 동산을 소유의 의사로 점유한 자는 그 소유권을 취득한다.

②무주의 부동산은 국유로 한다.

③야생하는 동물은 무주물로 하고 사양하는 야생동물도 다시 야생상태로 돌아가면 무주물로 한다.

 

 

전문가가 아니라 정확하지 않은 지식이 담겨있을 수 있습니다.
언제든지 댓글로 의견을 남겨주세요!